Aprire una Guest House o Affittacamere a Roma richiede la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo Sportello Unico per le Attività Ricettive (SUAR). Questa procedura è necessaria per avviare un’attività imprenditoriale nel settore ricettivo.

La gestione di una Guest House o Affittacamere a Roma avviene in forma imprenditoriale, in conformità al regolamento 7 agosto 2015, n. 8 “Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere”. Questo regolamento stabilisce le norme e i requisiti specifici per la gestione di tali strutture ricettive, al fine di garantire la qualità dei servizi offerti e la sicurezza degli ospiti.

Tra le disposizioni del regolamento, possono essere inclusi requisiti come:

1. Standard di sicurezza: le strutture devono aderire a specifici standard di sicurezza, come la presenza di sistemi antincendio, segnalazioni di emergenza, illuminazione adeguata e misure di sicurezza per le aree comuni e le camere.
2. Igiene e pulizia: È richiesta una rigorosa conformità alle norme igienico-sanitarie per garantire la pulizia e l’igiene degli ambienti comuni e delle camere, inclusa la gestione corretta dei rifiuti.
3. Requisiti strutturali: La struttura della guest house o affittacamere deve essere adeguata, con camere funzionali e confortevoli, rispettando le disposizioni di accessibilità per le persone con disabilità.
4. Gestione delle prenotazioni: È importante avere un sistema di gestione delle prenotazioni efficiente e trasparente per garantire un flusso di prenotazioni e prepagamenti adeguato.
5. Sicurezza degli ospiti: Le strutture devono adottare misure per garantire la sicurezza degli ospiti, come la registrazione dei dati personali degli ospiti, l’accesso controllato agli ambienti e la presenza di personale di accoglienza.
6. Assicurazione: È richiesta l’assicurazione responsabilità civile per coprire eventuali danni o inconvenienti che possano verificarsi durante il soggiorno degli ospiti.

È fondamentale comprendere e rispettare il regolamento 7 agosto 2015, n. 8 durante l’apertura e la gestione di una guest house o affittacamere a Roma al fine di garantire la conformità legale e la soddisfazione degli ospiti.

Affittacamere: tutti i requisiti

Le Guest house o Affittacamere sono strutture gestite in forma imprenditoriale che offrono servizi di alloggio, nonché eventuali servizi complementari, ai propri ospiti.

Queste strutture, come definito nel regolamento, possono comprendere un massimo di sei camere e devono essere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati all’interno dello stesso edificio. L’accesso alle camere avviene tramite lo stesso ingresso sulla strada e le strutture devono soddisfare i seguenti requisiti:

a) Un soggiorno di almeno 14 metri quadrati, che rappresenta uno spazio comune per gli ospiti.

b) Una cucina o un angolo cottura collegato al soggiorno, che può essere utilizzato dagli ospiti per preparare pasti semplici o conservare e consumare cibi e bevande.

Questi requisiti sono stabiliti per garantire un livello minimo di comfort e funzionalità all’interno delle strutture ricettive ed offrire una buona esperienza agli ospiti durante il loro soggiorno.

Gli appartamenti destinati a Guest House o Affittacamere non richiedono un cambio di destinazione d’uso secondo le norme urbanistiche vigenti. Ciò significa che gli appartamenti possono essere utilizzati per scopi ricettivi senza dover ottenere una specifica autorizzazione di cambio di destinazione d’uso.

Le strutture di affittacamere devono rispettare i requisiti previsti per le abitazioni civili, oltre alle normative edilizie e igienico-sanitarie vigenti. Inoltre, devono soddisfare tutti i requisiti minimi funzionali e strutturali stabiliti nell’Allegato 1 del regolamento.

Questi requisiti sono essenziali per garantire che le strutture ricettive rispettino gli standard di sicurezza, igiene e funzionalità necessari per accogliere gli ospiti in modo adeguato.

La SCIA per aprire un affittacamere

Nel regolamento sono elencati i requisiti strutturali e di gestione specifici che l’immobile deve possedere, a seconda della tipologia di esercizio desiderata (Guest House o Affittacamere). Questi requisiti possono includere disposizioni sulle dimensioni delle camere, la presenza di servizi igienici privati, l’accessibilità per le persone con disabilità, le dotazioni e le caratteristiche delle aree comuni, le regole di reception e il cambio della biancheria.

Una volta verificato che l’immobile sia conforme alla normativa vigente o che sia stato adeguato per soddisfare i requisiti richiesti, è possibile procedere con la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per aprire una Guest House o Affittacamere a Roma. La SCIA è il documento mediante il quale si dichiara l’inizio dell’attività e si forniscono tutte le informazioni rilevanti sulla struttura, come il numero di camere, i servizi offerti e le misure di sicurezza adottate.

La presentazione della SCIA è un passaggio fondamentale per ottenere l’autorizzazione ad avviare l’attività. Una volta che la SCIA è stata presentata e approvata dalle autorità competenti, è possibile iniziare l’esercizio della Guest House o Affittacamere a Roma nel rispetto delle norme e delle disposizioni stabilite nel regolamento.

Per presentare la SCIA per l’apertura di una Guest House o Affittacamere a Roma, è necessario compilare la procedura telematica presso lo Sportello Unico per le Attività Ricettive (SUAR) del comune competente. Durante la compilazione, sarà richiesto di fornire i seguenti documenti e informazioni:

a) Le generalità del richiedente, comprese la ragione sociale e le informazioni sul legale rappresentante.

b) La tipologia della struttura in conformità con il Capo II del regolamento, e l’attestazione della conformità della struttura stessa alla normativa vigente.

c) La verifica della presenza dei requisiti strutturali richiesti dalla normativa, nonché quelli necessari per la somministrazione di alimenti e bevande secondo la normativa vigente.

d) La denominazione della struttura.

e) L’indicazione della classificazione e dell’ubicazione della struttura.

f) La capacità ricettiva della struttura, i servizi complementari offerti, il periodo di apertura stagionale o annuale e l’eventuale servizio di somministrazione di alimenti e bevande.

Queste informazioni e documenti sono essenziali per la presentazione della SCIA e consentono alle autorità competenti di valutare l’idoneità della struttura e garantire la conformità alle norme e ai requisiti previsti.

Si consiglia di consultare le specifiche del SUAR del comune competente per assicurarsi di fornire tutti i documenti richiesti e seguire le istruzioni per la compilazione corretta della SCIA telematica.

Alla SCIA devono essere allegati i seguenti documenti:

a) Planimetria dell’unità immobiliare o della sua porzione, firmata da un tecnico iscritto all’albo o all’ordine professionale, in scala 1:50 o 1:100. La planimetria deve includere i dati catastali, la superficie utile dei vani, l’altezza, il numero dei posti letto, i vani comuni, i vani riservati e le eventuali aree di pertinenza, nonché le superfici finestrate di ogni vano.

b) Statuto e atto costitutivo per le società, nel caso in cui l’attività sia gestita da una società.

c) Relazione tecnica asseverata da un tecnico iscritto all’albo o all’ordine professionale (come geometra, architetto o ingegnere), che attesti la conformità della struttura alla normativa vigente.

d) Dichiarazione, in conformità al D.P.R. 445/2000, che attesti la disponibilità o il possesso dei locali, con indicazione degli estremi del titolo di proprietà o di altro tipo (come compravendita, locazione, usufrutto, comproprietà, comodato).

e) Dichiarazione di possesso dei titoli in materia di sicurezza e prevenzione incendi, completa degli estremi dei documenti comprovanti il possesso dei suddetti titoli.

f) Ricevute di pagamento delle imposte e dei contributi dovuti.

g) Solo nel caso dei Bed & Breakfast, è necessaria un’attestazione che dimostri la comunicazione formale all’amministratore condominiale riguardante l’attività che si intende svolgere, se l’immobile è parte di un edificio composto da più unità immobiliari.

L’allegazione di questa documentazione è fondamentale per dimostrare la conformità della struttura alla normativa vigente e per ottenere l’autorizzazione all’apertura della Guest House o Affittacamere a Roma. Si consiglia di consultare le specifiche del SUAR del comune competente per ulteriori dettagli sui documenti richiesti e sulle modalità di presentazione.

Una volta presentata la domanda di SCIA, il comune ha un termine di novanta giorni per rilasciare l’autorizzazione. Se il comune non risponde entro questo termine, il silenzio viene considerato come un provvedimento di accoglimento della domanda.

Una volta ottenuta l’autorizzazione e avviata l’attività, sarà necessario registrare la struttura sul sito del comune di Roma e su RADAR (Raccolta Dati Regionale) per il pagamento della tassa di soggiorno. La registrazione consente alle autorità competenti di monitorare l’attività e raccogliere le informazioni necessarie per la gestione della tassa di soggiorno.

La tassa di soggiorno è un tributo che viene applicato agli ospiti che soggiornano nelle strutture ricettive e viene versata al comune. L’importo e le modalità di pagamento della tassa di soggiorno possono variare a seconda delle disposizioni locali e delle specifiche del comune di Roma. Si consiglia di consultare il sito web del comune di Roma per ulteriori informazioni sulle procedure di registrazione e pagamento della tassa di soggiorno.

Requisiti minimi per l’apertura di un’Affittacamere: conformità normativa e criteri strutturali

Le strutture che offrono servizi di alloggio e prima colazione o bed and breakfast forniscono ospitalità per un massimo di novanta giorni consecutivi e devono rispettare i seguenti requisiti:

1. Sala comune: La struttura deve avere una sala comune di almeno 14 metri quadrati, con annessa cucina o angolo cottura.
2. Servizio di ricevimento e informazioni: Deve essere disponibile un servizio di ricevimento per assistere gli ospiti e fornire informazioni sulla struttura e sulle attività locali.
3. Servizio di assistenza all’ospite e emergenza telefonica 24 ore su 24: La struttura deve offrire un servizio di assistenza agli ospiti, compresa una linea telefonica di emergenza attiva 24 ore su 24.
4. Camere singole: Le camere singole devono avere una superficie minima di 8 metri quadrati.
5. Camere doppie: Le camere doppie devono avere una superficie minima di 14 metri quadrati.
6. Fornitura di servizi pubblici: La struttura deve fornire energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento.
7. Capacità ricettiva delle camere: La capacità massima delle camere non deve superare i limiti stabiliti dal regolamento vigente, inclusi i parametri specificati nell’allegato A6.
8. Camere arredate con porte e finestre: Ogni camera deve essere arredata e dotata di porta e finestra.
9. Possibilità di offrire altri servizi complementari: La struttura può offrire servizi complementari per migliorare l’esperienza degli ospiti.
10. Pulizia e manutenzione: È necessario effettuare regolarmente la pulizia e la manutenzione dei locali, inclusa la sostituzione della biancheria da bagno e da letto.
11. Punto telefonico comune: Deve essere disponibile un punto telefonico comune (fisso o mobile) solo per le chiamate di emergenza.
12. Collegamento Internet/Wi-Fi: La struttura può offrire l’accesso a Internet o la connessione Wi-Fi per gli ospiti.

È importante tenere presente che questi requisiti possono variare a seconda delle normative e delle leggi specifiche del paese o della regione in cui si trova la struttura di bed and breakfast. Si consiglia sempre di consultare le autorità locali o gli enti di regolamentazione per conoscere i requisiti esatti applicabili alla tua situazione.

Quando si parla di ospitalità è importante far trovare la nostra struttura pulita ed in ordine per accogliere al meglio il guest. Successivamente, però, è fondamentale rispettare tutta una serie di adempimenti periodici per ogni check-in che effettuiamo. Andiamo a vedere tutte le regole che ogni struttura turistico ricettiva deve rispettare secondo il Regolamento Extralberghiero della Regione Lazio.

La Regione Lazio e, più in particolare, il Comune di Roma richiedono una serie di adempimenti obbligatori per ogni host dal momento in cui inizia ad ospitare. Alcune scadenze possono essere:

• annuali, come la comunicazione dell’imposta di soggiorno all’Agenzia delle Entrate

• trimestrali, come la comunicazione dell’imposta di soggiorno al Comune di Roma
• mensili, come la comunicazione dei flussi turistici presso il portare Radar
• quotidiani, come la comunicazione dei dati degli ospiti ad Alloggiati Web.

Nello specifico, scopriamo i più importanti adempimenti richiesti dalla Regione Lazio e dal Comune di Roma.

Alloggiati web: invio dei dati degli ospiti entro 24 ore

Secondo l’articolo 109 del Testo unico delle Leggi di Pubblica sicurezza, tutti gli esercenti di strutture alberghiere, extra-alberghiere e locazioni turistiche (Ormai è diventato un obbligo di legge secondo il d.l. 50/2017 convertito in legge 96/2017) hanno l’obbligo di comunicare le schedine alloggiati, entro 24 ore dall’arrivo, le generalità degli ospiti della struttura. In caso di mancata comunicazione gli esercenti sono soggetti a sanzioni. Si tratta di un obbligo davvero molto importante che permette alla Polizia di Stato di individuare possibili situazioni di pericolo in tempo reale e quindi di contribuire al mantenimento della sicurezza del nostro paese.

Il Portale Alloggiati Web è il portale della Polizia di Stato, nato nel 2006, rivolto alle strutture ricettive per l’invio di dati relativi alle presenze degli ospiti che vi pernottano, tramite schedina alloggiati.

I dati da inoltrare nel portale di Alloggiati Web sono:

• Data di arrivo
• Tipo di ospite (ospite singolo, capo famiglia, capogruppo)
• Cognome e nome
• Sesso
• Luogo di nascita
• Cittadinanza.

I dati devono essere comunicati entro 24 ore se gli ospiti pernottano più di una notte o entro 6 ore se pernottano solo una notte.

Flussi turistici con il portale Radar

Per ogni check in bisogna trasmettere anche i flussi turistici tramite il portare Radar, sistema per l’invio telematico delle presenze giornaliere della Regione Lazio. 

I soggetti titolari e/o gestori di esercizi ricettivi (legge regionale n. 13/2007, modificata agli artt. 28 e 31 dalla legge n.17/2011) e i soggetti che offrono ospitalità in “Alloggi per uso turistico” (Art. 12/bis del Regolamento Regionale Extralberghiero n. 14/2017) devono provvedere, ai fini della rilevazione statistica (Art. 2, comma 3 del R.R. n.14/2017) alla trasmissione telematica dei dati sui flussi turistici relativi agli arrivi e partenze degli ospiti entro e non oltre il giorno 5 del mese successivo a quello della rilevazione.

La trasmissione dei flussi turistici ISTAT attraverso il portare può avvenire ogni giorno o comunque entro e non oltre il 5 del mese successivo.

Imposta di soggiorno: comunicazione trimestrale ed annuale

Ogni host deve riscuotere e pagare al Comune di Roma la tassa di soggiorno dall’ospite. Ci sono tuttavia dei casi particolari di esenzione o esclusione.

Un caso molto comune al pagamento delle tassa di soggiorno da parte dell’host è quello dell’intermediazione da parte di Airbnb il quale, appunto, riscuote e paga la tassa di soggiorno al posto del proprietario. Tuttavia, rimane obbligatorio anche in questo caso specifico, compilare e trasmettere le comunicazioni periodiche dell’imposta di soggiorno.

Il Comune di Roma richiede la comunicazione dell’imposta di soggiorno per ogni trimestre tra il 1° ed il 16° giorno del mese successivo.

Annualmente, invece, bisogna comunicare l’imposta di soggiorno anche all’Agenzia delle Entrate.

Nel caso di affitti brevi, è importante che il contratto riporti chiaramente la natura dell’accordo

Contrariamente alle locazioni a lungo termine, dove le parti godono di una certa libertà contrattuale, nel caso degli affitti brevi è necessario che il contenuto del contratto sia adeguato al tipo di uso dell’immobile. Ad esempio, se si tratta di una casa vacanza, il contratto dovrà contenere clausole specifiche relative alla durata dell’affitto, alle modalità di pagamento e alle eventuali spese accessorie. Inoltre, il contratto dovrà essere redatto in modo chiaro e comprensibile per entrambe le parti, in modo da evitare possibili malintesi o controversie. Infine, è sempre consigliabile affidarsi a professionisti del settore per la redazione del contratto, in modo da garantire la massima tutela dei propri interessi.

Contratto per affitti brevi diverso nella forma rispetto alla locazione a lungo termine

Il contratto di locazione, comunemente chiamato affitto, suscita da sempre un grande interesse riguardo la sua normativa. Questo vale sia per l’utilizzo abitativo che per gli usi classificati come “diversi” (come quello commerciale, artigianale, industriale, professionale, turistico, eccetera). Questo dipende principalmente dall’importanza che la locazione assume come strumento di gestione degli immobili.

La regolamentazione della locazione è essenziale per garantire la tutela dei diritti delle parti coinvolte, in particolare del conduttore e del locatore, e per prevenire eventuali controversie. In ogni caso, è importante che il contratto di locazione sia redatto in modo chiaro e comprensibile, in modo da evitare ambiguità o interpretazioni discordanti tra le parti. Per questo motivo, è consigliabile affidarsi a professionisti del settore per la stesura del contratto, in modo da garantire la massima tutela dei propri interessi.

La locazione è un argomento di grande interesse sia dal punto di vista sociale, legato al diritto di abitare e alle condizioni di vita dignitose delle persone e delle famiglie, sia dal punto di vista economico. La locazione, infatti, è uno strumento fondamentale per la collocazione delle attività produttive e per il mantenimento e la redditività del risparmio. Investire in immobili e affittarli è una delle principali forme di accumulo e preservazione della ricchezza per le famiglie. La locazione consente di trarre utilità necessarie per soddisfare le esigenze di vita e di creare un reddito costante per il locatore. Tuttavia, la regolamentazione della locazione è fondamentale per garantire la tutela dei diritti di entrambe le parti coinvolte e prevenire eventuali controversie. In conclusione, la locazione è un argomento di grande importanza che richiede una gestione attenta e professionale.

Affitti brevi: l’inquadramento normativo

Le disposizioni che regolano l’utilizzo dei beni immobili attraverso la locazione includono diverse leggi e normative.

La legge 392/1978, nota come legge dell’equo canone, ha regolato sia l’uso abitativo che quello diverso.

La legge 431/1992 ha introdotto nuove norme per l’uso abitativo.

Il Dlgs 79/2011, noto come Codice del turismo, disciplina la locazione di strutture ricettive extra alberghiere, le locazioni turistiche e alberghiere e quelle abitative per finalità turistiche.

Infine, la norma relativa agli affitti brevi, meglio definiti come locazioni, è contenuta nel Dl 50/2017, articolo 4, comma 1.

Queste normative sono essenziali per garantire la tutela dei diritti delle parti coinvolte e la corretta gestione delle locazioni.

Affitti brevi secondo l’Agenzia delle Entrate

Secondo la definizione dell’Agenzia delle Entrate, gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobile ad uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Sono equiparati ai contratti di sublocazione e di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

Coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici per mettere in contatto proprietari e inquilini devono trasmettere i dati relativi alle locazioni brevi entro il 30 giugno dell’anno successivo alla conclusione del contratto.

È necessario effettuare le opportune ritenute e versamenti previsti, rispettando le modalità di trasmissione alle Entrate.

Le informazioni dettagliate su questi adempimenti sono disponibili sulle pagine 8 e 11 della scheda informativa dell’Agenzia delle Entrate. È importante conoscere e rispettare queste norme per evitare sanzioni e garantire la corretta gestione degli affitti brevi.

Come redigere correttamente un contratto per gli affitti brevi

La corretta individuazione della natura del rapporto di locazione è fondamentale per garantire la sua corretta regolamentazione. In particolare, per gli affitti brevi è necessario rispettare le specifiche disposizioni previste dalla legge, come l’obbligo di comunicazione dei dati alla Pubblica Amministrazione e l’applicazione di specifiche ritenute. In caso di formulazione incerta del contratto, potrebbe esserci il rischio di confusione con altre tipologie di contratti, con conseguenze sulle durate e sulle modalità di regolamentazione del rapporto.

Le locazioni sono regolate da una serie di norme e disposizioni che ne vincolano la natura e il contenuto del contratto. Ad esempio, la legge 431/1998 stabilisce specifiche disposizioni per le locazioni ad uso abitativo, tra cui la durata minima di quattro anni e la possibilità di rinnovo tacito del contratto. Inoltre, vi sono norme che regolamentano la determinazione del canone, le spese accessorie e le modalità di pagamento. Tutto ciò per garantire il rispetto dei diritti e degli interessi delle parti coinvolte.

In ogni caso, il contratto di locazione breve dovrà contenere alcune informazioni fondamentali, come ad esempio:

• le generalità delle parti coinvolte (locatore e conduttore)
• la descrizione dell’immobile oggetto di locazione
• la durata del contratto, che non può superare i 30 giorni
• l’importo del canone e le modalità di pagamento
• le modalità di consegna delle chiavi e l’eventuale cauzione richiesta
• le eventuali spese accessorie (ad esempio, le spese per il consumo di energia elettrica, gas e acqua).

Inoltre, il contratto di locazione breve dovrà essere redatto in modo chiaro e comprensibile, in modo da evitare equivoci e fraintendimenti tra le parti.

La direttiva DAC 7 sta per essere attuata e prevede anche lo scambio automatico di informazioni sulla posizione degli immobili tra gli Stati

Nuovi obblighi di comunicazione sono in arrivo per le locazioni brevi effettuate su piattaforme digitali (es. Airbnb o Booking.com), in seguito all’entrata in vigore del decreto legislativo che attuerà la direttiva europea 2021/514, che modifica la 2011/16 (DAC 1) sulla cooperazione amministrativa nel settore fiscale. Queste modifiche, che impongono obblighi per tutte le piattaforme digitali, portano alla direttiva DAC 7.

Nuova direttiva europa per gli adempimenti fiscali nel settore turistico

Lo scambio automatico di informazioni è stato ampliato nel tempo ed include: conti finanziari (DAC 2, direttiva 2014/107), ruling transfrontalieri preventivi ed accordi preventivi sui prezzi di trasferimento (DAC 3, 2015/2376), rendicontazione Paese per Paese (DAC 4, 2016/881), accesso delle autorità fiscali alle informazioni antiriciclaggio (DAC 5, 2016/2258), e meccanismi transfrontalieri soggetti ad obbligo di comunicazione (DAC 6, 2020/876).

La DAC 7 amplia il quadro di scambio automatico di informazioni, introducendo la norma di prevedibile pertinenza delle informazioni, richieste collettive su gruppi di contribuenti, estendendo lo scambio automatico obbligatorio alle royalty, ampliando le informazioni da trasmettere e regolamentando l’esecuzione dei controlli congiunti. L’obiettivo è contrastare l’evasione ed elusione fiscale facilitata dalla digitalizzazione dell’economia, attraverso l’introduzione di obblighi di comunicazione per i gestori di piattaforme digitali.

La crescente digitalizzazione dell’economia ha reso difficile per le amministrazioni fiscali acquisire informazioni sufficienti sui ricavi realizzati attraverso il web, soprattutto se questi provengono da piattaforme di competenza di giurisdizioni estere. Con l’introduzione di obblighi di comunicazione standardizzati e lo scambio di informazioni tra Stati, le amministrazioni fiscali potranno acquisire i dati e ricostruire i corretti volumi d’affari generati sulle piattaforme digitali.

DAC 7: tutte le informazioni soggette allo scambio

Le piattaforme digitali dovranno raccogliere informazioni sui venditori che svolgono attività finalizzate alla riscossione di un corrispettivo, come:

• la locazione di beni immobili
• i servizi personali
• la vendita di beni
• il noleggio di mezzi di trasporto.

Il corrispettivo è una forma di compensazione per un’attività pertinente, come la locazione di un immobile o la vendita di un bene. Il corrispettivo è versato o accreditato al venditore ed è al netto di spese, commissioni o imposte. Il gestore di piattaforma è obbligato a comunicare il corrispettivo. L’importo del corrispettivo deve essere noto al gestore di piattaforma o ragionevolmente conoscibile da questi.

I gestori delle piattaforme devono identificare i venditori ed acquisire informazioni tramite procedure di adeguata verifica, come:

• nome e cognome
• indirizzo principale (residenza o domicilio)
• codice fiscale o numero di identificazione fiscale (con indicazione dello Stato membro di rilascio)
• numero di partita Iva se disponibile
• data di nascita.

I gestori di piattaforme invece dovranno acquisire i seguenti elementi informativi per le entità o le persone giuridiche:

• la ragione sociale
• l’indirizzo principale che corrisponde alla sede legale
• il codice fiscale con l’indicazione dello Stato membro di rilascio
• il numero di partita IVA se disponibile
• il numero di registrazione presso il Registro delle imprese o un numero equivalente,
• la presenza di una stabile organizzato tramite cui sono svolte le attività pertinenti nell’UE o per percepire un corrispettivo, indicando gli Stati membri in cui è ubicata.

Il 2023 si apre con importanti novità nel settore degli affitti brevi. Le OTA (es. Airbnb) dovranno comunicare i dati fiscali all’Agenzia delle Entrate. Sospensione degli annunci per chi nn si è ancora adeguato alla normativa.

Il settore degli affitti brevi è in costante crescita su tutto il territorio Italiano e, per contrastare gli affitti illegali, i controlli e la normativa diventano sempre più serrate. Gli operatori del settore, infatti, a partire dal 1 gennaio 2023 saranno sottoposti a nuovi adempimenti fiscali oltre che ad una normativa europea più stringente. In particolare, piattaforme quali Airbnb saranno obbligate a comunicare i codici fiscali dei locatori, i redditi percepiti e i dati catastali degli immobili affittati all’Agenzia delle Entrate, pena la sospensione degli annunci degli host.

Affitti brevi in rialzo in Italia

Dopo un periodo nero causato dalla pandemia di Covid-19 finalmente il turismo sembra essersi ripreso su tutto il territorio italiano. Secondo le previsioni di Scenari Immobiliari, nel 2022 si contano 950mila abitazioni locate (previsione di Scenari Immobiliari), poco sotto i numeri pre-pandemia.

I dati presenti sulla famosa piattaforma Airbnb sono lo stesso positivi: a fine dicembre 2021 a Milano si contavano 11.116 annunci attivi, a fine settembre hanno sfiorato i 15.900 (+43% in base ai dati Airdna); a Roma sono passati da 20.668 a 23.427 (+13%); a Firenze da 8.535 a 10.291 (+20,6%); e così via.

Di pari passo crescono anche le strutture ‘in nero’ e non perfettamente in regola, complice anche una normativa non molto chiara ed uniforme per la regolamentazione delle strutture ricettive per gli affitti brevi.

In tal senso, un punto importante di svolta si è avuto con l’approvazione da parte del Consiglio dei ministri, il 1° dicembre scorso, del decreto legislativo di recepimento della direttiva Dac7 (2021/514) sulla cooperazione amministrativa nel settore fiscale. Una volta ottenuto il parere necessario delle commissioni parlamentari, la direttiva entra in vigore dal 1° gennaio 2023.

Dati fiscali trasmessi al fisco: le novità in vigore dal 1° gennaio 2023

Le più importanti piattaforme di intermediazione, come Airbnb, hanno l’obbligo di identificare tutti gli host che affittano il proprio immobile ad uso turistico. Tutti i dati dei locatori, infatti, verranno trasmessi periodicamente all’Agenzia delle Entrate: codici fiscali, redditi percepiti e dati catastali degli immobili, pena la sospensione delle attività online.

Airbnb, nello specifico, comunica: «Se gli host non forniscono le informazioni che devono essere comunicate alle autorità fiscali, saremo tenuti a congelare i compensi. In certi casi, Airbnb potrebbe bloccare i calendari degli host». E aggiunge un esempio: in caso di check-in dopo il 1° gennaio 2023, se l’host non ha fornito le informazioni richieste entro il 2 marzo 2023, i pagamenti per prenotazioni con check-in a partire dal 2 marzo 2023 saranno congelati. «Dopo aver fornito le informazioni fiscali – aggiunge – i pagamenti verranno scongelati e si potrà nuovamente accettare prenotazioni sulla piattaforma».

Nuova direttiva europea: più trasparenza per regolamentare il settore

Come conseguenza del recepimento della direttiva n. 2021/514/Ue (Dac 7) che ha previsto un regime di cooperazione amministrativa nel settore fiscale e di scambio automatico di informazioni tra Stati e gestori di piattaforme digitali, dal 1° gennaio 2023 tutti i locatori dovranno adempiere a nuovi obblighi fiscali per continuare a lavorare.

Le piattaforme di intermediazione (tra le più conosciute Airbnb e Booking) dal 2023 diventeranno dei “collaboratori fiscali” al fine di garantire più trasparenza del settore degli affitti brevi, comunicando i dati catastali e fiscali degli annunci, pena la sospensione dei compensi e degli host stessi.

Le operazioni da verificare non riguarderanno le società per le quali la piattaforma ha intermediato oltre 2mila locazioni e i soggetti per i quali vi siano meno di 30 locazioni per corrispettivi totali fino a 2mila euro per ciascun periodo di riferimento. Tali esclusioni hanno lo scopo di evitare eccessivi oneri per operatori alberghieri e tour operator che forniscono alloggi con una elevata frequenza o per i soggetti che, compiendo un numero limitato di operazioni, non evidenziano un significativo rischio di evasione d’imposta.

In presenza dei requisiti, il gestore della piattaforma dovrà raccogliere le informazioni sul locatore dell’immobile nonché quelle relative ai beni immobili in locazione, acquisendone l’indirizzo e i relativi dati catastali.

Il gestore sarà tenuto a comunicare all’agenzia delle Entrate, oltre al numero di giorni di locazione e la tipologia di unità immobiliare inserita nell’inserzione, «il corrispettivo totale versato o accreditato nel corso di ogni trimestre del periodo oggetto di comunicazione e il numero di attività pertinenti per il quale il corrispettivo è stato versato o accreditato»; dovranno poi essere comunicati, con riguardo al medesimo ambito temporale, anche eventuali imposte, diritti o commissioni trattenuti o addebitati dal gestore della piattaforma. 

L’omessa comunicazione alle Entrate delle informazioni richieste è punita con la sanzione da 2mila a 21mila euro, aumentata della metà; la sanzione è dimezzata se le informazioni sono fornite in modo incompleto o inesatto. Sul punto, è previsto che il venditore/locatore che non trasmetta al gestore della piattaforma tutte o alcune delle informazioni citate, a seguito di due solleciti inviati senza risposta e, comunque, decorsi 60 giorni dall’invio della richiesta iniziale, verrà escluso dalla piattaforma senza possibilità di riattivare un altro account.